Законопроект №920521-8 внесен в Госдуму 20 мая 2025 года, его авторами выступила группа из 12 депутатов во главе с председателем думского Комитета по строительству и ЖКХ Сергеем Пахомовым. Вступление закона в силу предполагается сразу после подписания. Поправкам подлежит лишь Жилищный кодекс РФ, лишение силы каких-либо федеральных законов не предусмотрено, дополнительных бюджетных расходов — тоже. Последнее обстоятельство, как и «профильность» автора проекта, делают его принятие вполне вероятным.
В Жилищный кодекс предлагается внести следующее положение: «Многоквартирный дом может управляться жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом до момента выплаты последним членом такого кооператива пая за соответствующее жилое помещение, после чего собственники помещений в таком доме в течение трех месяцев обязаны принять решение о реорганизации жилищного кооператива в товарищество собственников жилья либо об изменении способа управления многоквартирным домом».
Если решение о реорганизации ЖСК в ТСЖ не было принято общим собранием (в частности, если общее собрание вовсе не проводилось или не набрало кворума), орган жилищного надзора — в Москве это Мосжилинспекция — не просто может обратиться в суд по поводу ликвидации такого кооператива, но обязано это сделать в 10-дневный срок. Далее — открытый конкурс по выбору управляющей организации, который проведет муниципалитет: в большинстве случаев такие конкурсы выигрывает районный «Жилищник». Провести конкурс предлагается «не позднее 1 марта 2024 года» — очевидно, налицо опечатка или проект составлен еще в 2023 году. Тем не менее в любом случае сроки исполнения будут назначены достаточно сжатые.
Будет одно сплошное ТСЖ
Законопроект — по крайней мере формально — направлен на то, чтобы избежать дублирующей правовой формы в сфере эксплуатации существующего жилого фонда. «ЖСК выступает в качестве застройщика и обеспечивает на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию многоквартирного дома на основании выданного такому кооперативу разрешения на строительство в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности, — напоминают авторы проекта в пояснительной записке. — То есть граждане или юридические лица объединяются в ЖСК для того, чтобы осуществить строительство многоквартирного дома за счет своих имущественных паевых взносов в целях дальнейшего проживания в многоквартирном доме. Право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме приобретается гражданином — членом жилищного кооператива после полной выплаты паевого взноса. Таким образом, концепция объединения граждан или юридических лиц в ЖСК построена именно в целях аккумулирования паевых взносов граждан или юридических лиц для строительства многоквартирного дома. После реализации указанной концепции форма управления ЖСК теряет свою актуальность».
Опцией самостоятельного управления домом пользуется меньшинство имеющихся кооперативов, указывают законодатели, — их всего 468 единиц из 4250 имеющихся в стране ЖСК, или 11%. «Исходя из изложенного, концепция законопроекта направлена на ликвидацию ЖСК после выплаты последним членом такого кооператива пая за соответствующее жилое помещение, после чего собственники помещений в течение трех месяцев обязаны принять решение о реорганизации жилищного кооператива в товарищество собственников жилья либо об изменении способа управления многоквартирным домом», — резюмируют авторы.
Саму организационную форму кооператива предлагается сохранить, но именно для строительства. А вот «самоуправление» как раз собираются отменить как невостребованное. Хотя у самых стойких адептов статуса ЖСК имеются вполне внятные аргументы против такого нововведения.
Споры по земельному вопросу
Первый из этих аргументов — не что иное, как бюрократическая инерция (а в таких делах это, конечно, великая сила). «Если вы когда-либо пробовали провести через общее собрание подобное решение, вы понимаете, что это практически невозможно, гораздо проще оставить все как есть, — поясняет «МК» Наталья Степанова, экс-председатель правления одного из ЖСК в районе Аэропорт. — Впервые вопрос о преобразовании в ТСЖ поднимался у нас в 2005 году, и после ожесточенных споров было решено подходить к этому с осторожностью. К тому же реорганизация это огромный объем бумажной работы, в эпоху доцифрового документооборота это было трудно чисто физически. Сейчас легче, к тому же альтернативы, как я понимаю, не оставляют, так что скорее всего соберутся и все сделают».
Юридически современный статус ЖСК и ТСЖ в части эксплуатации уже построенного жилого дома почти одинаков, но даже в одном и том же документе — ЖК РФ — написаны эти тексты весьма по-разному, что выдает разный возраст этих норм. «Члены жилищного кооператива своими средствами участвуют в приобретении, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома, — говорится о статусе кооперативов в Жилищном кодексе. — При проведении реконструкции многоквартирного дома жилищный кооператив в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности выступает в качестве застройщика и обеспечивает на принадлежащем ему земельном участке реконструкцию этого дома в соответствии с выданным такому кооперативу разрешением на строительство».
— Конечно, разница между кооперативом и ТСЖ сущностная, — поясняет юрист Алексей Голубев. — Кооператив является собственником земельного участка и всего многоквартирного дома, и его членам всего лишь предоставляются жилые помещения в соответствии с размером пая. Это, безусловно, наследие советской правовой системы, в которой право частной собственности на квартиру в многоквартирном доме не допускалось, а кооперативная существовала в правовом поле. Но фактически это дела давнего прошлого: по выплате пая в нынешней правовой системе члены кооператива становятся полноправными собственниками.
Товарищество же собственников жилья — ТСЖ — предполагает, по словам Голубева, изначально собственность на отдельные квартиры; единого кооперативного владения там не существует с самого начала. Это, согласно ЖК, «объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления общим имуществом в многоквартирном доме» или нескольких домах.
Цели и полномочия ТСЖ похожи — «обеспечение владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме, осуществление деятельности по созданию, содержанию, сохранению и приращению такого имущества, предоставление коммунальных услуг» и другое. ТСЖ так же, как и ЖСК, является юридическим лицом и может владеть движимым и недвижимым имуществом внутри или за пределами многоквартирного дома. Но дьявол в деталях: если в статьях, касающихся статуса ЖСК, прямо отмечено, что кооператив владеет земельным участком, на котором строится дом, то в случае ТСЖ говорится лишь об имуществе «в общем», без конкретики. То же самое и с управлением: ЖСК однозначно наделены правом управлять жилым домом напрямую, а вот ТСЖ лишь «осуществляют деятельность по содержанию», а ведь это подразумевает в том числе и привлечение управляющей организации.
Обоих этих пунктов боятся самые упорные из председателей ЖСК, до сих пор сохраняющие не только статус, но и «самоуправление». Во-первых, как это ни удивительно, до последних времен в Москве сохраняются ЖСК, в которых обслуживание домов организовано хоть и по современным стандартам, но с «дедовскими», еще советскими подходами. «Лично нанимаем дворников и отвечаем за них перед жителями, — описывает действующий председатель ЖСК, созданного в 1960-х при одном из военных НИИ. — У нас своя мини-диспетчерская в правлении, мой телефон всем в доме известен, проблемы решаются напрямую. Это куда быстрее, чем новомодные электронные заявки».
Работа с управляющей организацией чаще всего повышает «чек» для жителей дома ЖСК, уверена собеседница «МК». По ее словам, именно в кооперативах достигается образцовая прозрачность расходов на управление домом: взносы и платежи не размываются по нескольким объектам, где они в данный момент нужнее, а идут целевым назначением. Что касается неплательщиков, их в кооперативах — чаще всего они бывшие ведомственные — немного.
«Но вообще примерно то же самое, если задаться целью, можно организовать и на базе ТСЖ, — отметила председатель. — И мы, конечно, будем собирать собрание, скорее всего в очно-заочной форме, и реорганизовываться. Самое грустное то, что уходит эпоха — кооперативы умирают вместе с теми, кто их организовывал; у нас в доме 1969 года постройки осталось по пальцам одной руки тех, кто был первоначальными пайщиками».
Действительно, похоже, что мы переживаем очередной масштабный «жилищный перелом»: кооперативы уходят в прошлое вслед за домоуправлениями 50-х, ЖАКТами и жилтовариществами довоенных времен. Цели у государства во всех таких реформах одинаковые: унификация, упрощение контроля за жилищно-коммунальной сферой. А для собственников квартир в кооперативных домах это последний звонок: по накатанной жить дальше не получится, придется заниматься управлением дома по-настоящему. Собираться, считать и принимать решения.
